事業 Business
近隣対策の必要性
マンション・ビル・工場・倉庫・物流拠点などの建築物は、敷地内だけではなくその周辺にも日照・プライバシー・騒音・振動など様々な影響が及びます。事業主は近隣住民の皆さまとよく話し合い、お互いの立場を尊重しつつ紛争を未然に防がなくてはなりません。
ところが建築基準法など建築関係の法令には近隣住民の皆さまの同意を義務付けた規定はなく、大変残念な事ですが、同意のないまま建築する事も可能となっています。弊社では建築事業主と近隣住民の皆さまの橋渡し役となり、話合いの場を設け、最善の合意点を見出す事で工事のスムーズな進行に貢献致します。
建築トラブルを未然に防ぎ、一貫して地域に関わります。
私たちは、建築に関わる紛争を予防・調整するための活動をしております。建築予定地域の条例の調査から始まり、行政対応・自治会対応・説明会の開催・戸別対応からアフターフォローまで、一貫して対応致します。
住民の皆さまの気持ちに寄り添い、事業主側へ要望・提案を伝えます。
私たちは近隣住民の皆さまのご意見やご要望を真摯に受け止め、そのお気持ちに寄り添う事が大事だと考えております。そのため、近隣住民の皆さまのお話を拝聴してとりまとめ、建築事業主側に提案書や要望書として提出する場合もございます。建築事業主と近隣住民の皆さまの最良の歩み寄りの場を設定し、誰もが笑顔になれる建築物の完成を目指します。
「建って終わり」ではなく、竣工後も長いお付き合いを
私たちの仕事は「建築物が完成して終わり」ではありません。近隣住民の皆さまの暮らしは竣工後も長く続き、地域と共に年輪を重ねていくもの。私たちは建築物が取り持ってくれたご縁を大切に考え、竣工後も近隣住民の皆さまとお付き合いを続けていきます。
私たちの強み Our Works
私たちは事業の円滑な推進を最後までサポート致します！
タワーマンション、中小規模施設など多くの建築に関わり、経験豊富な近隣対策の専門業者として、現在の建築業界では着工時までのお手伝いが主流の中、弊社では竣工時までの橋渡し役として最後まで貢献させて頂いております。課題をしっかりと受け止め柔軟な対応力と身軽な行動力で解決に向けて取り組み、また起こりうる問題点を事前に予測し、トラブルを未然に防いでまいります。「リトラスト株式会社に頼んでよかった！」そう言っていただけるよう最大限サポート致します。
POINT1
解体から竣工まで追加費用、オプション費用は一切なし。
私たちは長く近隣対策に携わっており、近隣対策に必要な費用を事前に把握し、お見積り時に明確な金額をお伝えします。そのため追加費用やオプション費用を頂く事はありません。
POINT２
工程別カテゴリーから近隣対策の必要な期間をご指定して頂けます。
・建築確認申請の提出まで
・工事着工まで
・工事の竣工まで
当然の事ですが、近隣対策は長引けば長引くほどコストがかかります。そこで弊社では、比較的短期間の対策をご希望の建築事業主様向けのカテゴリーをご用意しコストダウンに貢献致します。
POINT3
経験豊富なコンサルタントが、建築事業主様のお悩みを解決致します。
私たちは多くの案件を経験し、豊富な知識とノウハウを蓄積しております。「建築事業主の業種が特殊でどんな対応をすればよいか分からない」「毎回クレーマーに悩まされている」などお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。弊社近隣コンサルタントが建築事業主様と近隣住民の皆さまの橋渡しをさせて頂きます。
POINT4
迅速な対応で円滑な事業推進をサポート
弊社では経験豊富なスタッフが在籍しており、行政の許認可に向けた速やかな必要書類の提出や自治会との連絡、近隣住民の皆さまとの折衝など、様々な問題に迅速に対応致します。
ご契約までの流れ
Step1
建築事業主様より見積り依頼
近隣住民の皆さまとの折衝やこの場合どうしたらいいのか等、なんでも弊社にご相談ください！
Step2
現地調査
実際に現地に赴き、周辺の集合住宅、ビル、戸建てなどの高さや入居数などを確認、問題点を把握します。
Step3
見積書の作成
現地調査をもとに近隣対策にかかる費用の見積書を作成し、提出致します。
Step4
ご契約
見積書をもとにご説明し、期間等ご相談のうえ金額などご納得いただけましたらご契約致します。
私たちについて Our Company
私たちは関わる人々へ「感謝する」気持ちを忘れず、「謙虚で誠実に」課題解決に取り組みます。
弊社は、近隣対策事業の会社として西日本で多くの建築事業主様、地域住民の皆さまの橋渡し役として建設現場で様々な対応や調整をして参りました。経験豊富なコンサルタントが近隣問題の調整解決と円滑な事業推進のお手伝いをさせて頂き、不動産の新しい価値を創生する不動産開発を行う会社です。
企業理念
不動産開発に関わる建築事業主様、協力会社様、近隣住民の皆さまのパートナーとして共に魅力ある街づくり、豊かな地域価値を共創してまいります。
よくあるご質問 FAQ
よくいただくご質問の一部を抜粋して掲載しております。
Q 対応エリアや時期について教えて欲しい
A 西日本一円どこでも対応しております。期間につきましては解体工事から竣工までしっかりと対応致します。またコストを下げたい事業主様には期間を指定して頂けます。
Q 役所へ書類の提出までしてもらえるのですか？
A 中高層建築物の住民説明報告書の提出も弊社で行でいます。私たちは行政との信頼関係を構築しておりますので、行政の許認可の取得なども速やかに手続きできるよう対応致します。
Q 近隣トラブルへの対応はいつからしてもらえるの？
A 弊社ではご契約後からすぐに対応致します。トラブルが起こってからの迅速な対応だけではなく、トラブルを未然に防ぐよう、解体作業や計画に伴うプライバシー対策、日影対策、車両運行計画などあらゆる点で関係各所と密にコミュニケーションを図り、経験豊富な私たちが円滑な事業推進に向けて対応致します。
Q 振動によるトラブルを防ぐにはどうしたらいいですか？
A 解体工事や建築時の基礎工事をする際に発生しやすいトラブルです。特に近隣の木造の建物では共振増幅で時には震度3程の揺れを感じることも。近隣住民の皆さまが心配するのは、我が家が壊れてしまうのではないかという事です。近隣住民の皆さまの理解と協力を得られるよう工事前に挨拶と説明を行います。
工事後のトラブルを防止するため工事前に家屋調査をきちんと行う事が大切です。家屋調査については近隣住民の皆様だけではなく建築事業主側にとっても公正な判断材料になります。
Q 騒音で近隣の方からクレームが来ました。どう対応すれば
いいですか？
A 受忍限度を超えている場合は、防音シートを張るなどして限度範囲内に収めるようにすることが大事です。建築工事の場合作業内容にもよりますが80～85デシベル以下を基準としています。作業時間も早朝や夜の遅い時間を避けた方が良いでしょう。一番いけない事は「工事中に音が出るのは仕方ないだろう」など開き直った態度や相手をないがしろにする事です。きちんと向き合って対応していく事が大切です。
受忍限度を超えていない場合でも、法律を守っているからと放置するのはNG。防音対策を強化したり、重機を丁寧に扱う事で極力大きな音が出ないよう対応しましょう。さらに事前に近隣住民の皆さまに「この日は大きな音が発生する場合がございます。ご迷惑をお掛けします。」など周知しておくとなお良いでしょう。
Q 塵埃トラブルを抑制するにはどうすればいいですか？
A 建築工事をしているとどうしても発生してしまうのが塵埃であり、やむをえない部分もありますが、放置してよいものではありません。
トラブルへの対処法としてはまずは事前の挨拶と説明です。直接近隣住民の皆さまとコミュニケーションを取ることで、工事に対する理解や協力を得やすくなります。
直接的な対策としては養生シートや防塵ネットの事前設置、散水が挙げられます。特に散水は十分な量をこまめに行うことで大きな効果が得られます。近隣住民の皆さまへの配慮を最優先に考え、一つ一つの行動を丁寧にする事が重要です。
コラム Column
法律のお話や専門用語の解説などのコラムを掲載しております。
コラム１
近隣対策後に、施工業者・建築主が変わった場合、再度の対策は必要となるのか？
C社がD社と請負契約を結び、マンションを建築した所、近隣住民のEらがマンション建設工事に伴う騒音・振動による精神的苦痛をうけ、また日照阻害によって居住環境が悪化したとして、C社とD社に対して民法709条に基づく損害賠償（慰謝料）を請求する訴訟がありました。
背景
近隣関係者には相互考慮、相互抑制の調整義務があるにも関わらず、建築主であるC社と施工業者であるD社は、事前にＥらに一切通告することなく本件マンションの建築工事に着手したもので、上記の調整義務に違反すると主張。C社らは、本件マンションの建設は、当初建築主がA社、施工業者がB社として計画されており、A社とB社はマンション建築に関し、当該自治会との間で建築物件、工事の管理などを定めた協定書を作成していた。C社はその後A社から、近隣住民の合意を含む本件マンションの建設に関する一切の権利を譲り受けたものであり、その際、Eらから特段苦情の申入れなどトラブルはなかったため、C社としては近隣住民の了解が得られたものとして本件工事を続行させていた。
裁判所の判断
本件マンションの建設にあたっては、当初の建築主であるA社と施工業者であるB社はEら近隣住民に対して建設工事の説明を行い、１年にわたって協議を重ねた。その結果、Eを含む３世帯が１部反対したものの、他の近隣住民との間では合意に達し、協定書が作成された。そして上記協定書締結後に、C社は本件マンションの建設に関する一切の権利を譲り受けて建設工事に着工したのであるから、C社らが近隣住民に対して事前に一切通告することなく建築工事に着手したとのEらの主張は採用できないとの判断が下された。
簡易解説
協定書締結後の事業主・施工業者の変更に対し、再度説明義務が生じるかどうかの訴訟で 裁判所は協定書の締結を含めた一切の権利を譲り受けていると判断し、再度の説明義務は生じない、よって近隣住民の調整義務を怠ったとの主張は認められないとの判決がでた事例です。
コラム２
マンション新築工事などで日照侵害補償と工事迷惑料の支払いは「商慣習化」しているか
B社が、準工業地域（建蔽率60％、容積率200％、準防火地域、第２種高度地区）の土地上にマンションの建築を計画し、着工・完成させたことに対し、Aら近隣住民が損害金支払約定および不法行為に基づく損害賠償金の支払いをB社に求める訴訟がありました。
背景
Aらは、建築基準法が建築協定について規定している点、各地方自治体が建築協定条例を制定している点、建築業者は、近隣住民の同意・協力を得るために工事協定書を締結するよう地方自治体から行政指導されている点から工事協定書締結の前提として日照侵害補償と工事迷惑料の支払いは商慣習化しており、また本件ではAらに対してB社が金員の支払いを提案しており、損害金支払約定が成立している、またプライバシーの侵害や工事の騒音振動に悩まされた事、協定書が締結されないまま工事が強行されたことにより、不法行為が成立していると主張。それに対しB社はマンション建築の計画し、近隣住民に対して計6回説明会を開催したがその際にAらは建設反対を表明、日照侵害補償および工事迷惑料の支払いを要望。
B社はAらに上記補償および迷惑料を支払う事を提案し、工事協定書の締結を求めたがAらは金額が安すぎることを理由に工事協定書の締結を拒否したため、B社は工事協定書の締結を断念し、Aら以外の近隣住民に工事協力金を支払い、工事を着工、建物を完成させた経緯から、B社が提案した日照補償などは、監督官庁の行政指導およびB社の営業政策により、円滑に建築計画を実施するための協力金であり、支払いは商慣習化していない。またAらが過大な金銭を要求して工事に同意せず、工事協定も拒否した以上、損害金支払約定は結局成立しなかったとし、不法行為の主張についても全面的に争った。
裁判所の判断
交渉の経過からみて、B社は行政指導及び営業政策により建築計画を円滑に実施するための協力金として、Aらの要望に基づき日照侵害補償、迷惑料名目で任意の金銭支払いを提案したにすぎず、Aらが工事協定の締結を拒否した以上、この支払い提案は合意に至っていない。また、Aらの主張のような、建築基準法、建築協定条例、行政指導によっては、日照侵害補償や工事迷惑料を支払う商慣習の存在は認められない。Aらが主張する不法行為についても、その侵害は社会生活上の受忍すべき限度内のものであり、人格権も侵害していないとの判断を下した。
簡易解説
迷惑料などの支払いが商慣習化しているかどうかが争点となった今回の訴訟で裁判所は建築基準法、建築協定条例、行政指導はいずれも商慣習存在の根拠とはならず、他にこの商慣習を認めるべき根拠はないと判断しました。ちなみに商慣習とは商取引における一種の社会規範で、法律としては認められないがある程度まで拘束力をもつものです。またその他日照侵害やプライバシーの侵害なども争われましたが、いずれも社会生活上の受忍限度内との判断がなされた判例です。